Neues zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

 

a. Fahrtkosten zu Vermietungsobjekten

In der Praxis wird gerne übersehen, dass die sogenannte Entfernungspauschale, mit der Deckelung der Kosten für Fahrten zwischen Wohnung und Tätigkeitsstätte auf 0,30 € je Entfernungskilometer (einfache Fahrt!) nicht nur für Arbeitnehmer, sondern auch bei den Überschusseinkünften gilt. Der BFH hatte zu entscheiden, wann der Vermieter an einem Vermietungsobjekt eine sogenannte regelmäßige Tätigkeitsstätte begründet und in der Folge auch die Fahrten zu diesen Objekten unter die Entfernungspauschale fallen. Der BFH entschied, dass dies immer dann der Fall ist, wenn der Vermieter - vergleichbar einem Arbeitnehmer - sein Vermietungsobjekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufsucht. Im zu entscheidenden Fall lag dieses vor, da der Steuerpflichtige mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus sanierte und die hierfür eingerichteten Baustellen 215-mal im Jahr aufsuchte.

Hinweis: Das Urteil erging noch zur alten Rechtslage, ab dem Jahr 2014 greift das neue steuerliche Reisekostenrecht welches eine sogenannte „Erste Tätigkeitsstätte“ für die Anwendung der Entfernungspauschale voraussetzt. Es gilt aber als sehr wahrscheinlich, dass die Urteilsgrundsätze auch für das neue Reisekostenrecht gelten. In der Praxis sollte sich dieses Problem jedoch im Regelfall nicht stellen. Eine Fahrt zu den Vermietungsobjekten erfolgt hier meistens unregelmäßig zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen. In diesen Fällen stellte der BFH ausdrücklich klar dass die Fahrt über 30 € je gefahrenen Kilometer (also Hin- und Rückfahrt) geltend gemacht werden können und die Entfernungspauschale nicht greift.

Beachten Sie: Unterhält der Steuerpflichtige ein außerhalb seiner Wohnung liegendes Büro, von dem aus er die Vermietungsobjekte verwaltet, stellt sich die Frage der Begrenzung der Fahrtkosten zu den Vermietungsobjekten auf die Entfernungspauschale nicht. Denn in diesem Fall sind höchstens die Fahrten zum Büro solche zu einer ersten Tätigkeitsstätte. Fahrten vom Büro zu den Objekten oder von zu Hause direkt zu den Objekten sind dagegen nach gefahrenen Kilometer abzurechnen.

b. Beiträge zu einer Risikolebensversicherung

Der BFH hat zu der Frage Stellung genommen, ob Beiträge zu Risikolebensversicherungen, welche wiederum zur Absicherung eines Finanzierungsdarlehens für ein Mietobjekt an die finanzierende Bank abgetreten waren, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Der BFH hat dieses leider verneint und zwar ausdrücklich auch für die Fälle, bei denen die finanzierende Bank den Abschluss einer solchen Risikolebensversicherung zur Voraussetzung der Immobilienfinanzierung macht. Auch wenn unter diesen Umständen ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Versicherungsbeiträgen und den aus dem Objekt erzielten Mieteinkünften bestehe, werde dieser Zusammenhang nach Ansicht des BFH durch die private Lebensführung überlagert. Denn vorrangig ermögliche die Versicherung im Todesfall einen schuldenfreien Übergang des Immobilienobjekts auf den Rechtsnachfolger, was dem steuerlich unbeachtlichen Umstand einer Darlehenstilgung im Vermögensbereich des Steuerpflichtigen entspreche.

Hinweis: Damit laufen Beiträge zu einer Risikoversicherung auf den Todesfall steuerlich regelmäßig ins Leere. Zwar sieht das Gesetz hier grundsätzlich einen Abzug der Beiträge als Sonderausgaben vor - aufgrund des geltenden Höchstbetrag, welcher z.B. auch Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherungen umfasst, wirken sich diese Beiträge in den allermeisten Fällen jedoch nicht steuermindernd aus.