Ortsübliche Marktmiete einer Wohnung

Bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen ist zu prüfen, ob der Mietvertrag einem sog. Fremdvergleich standhält und insbesondere die vereinbarte Miete fremdüblich ist. Der Gesetzgeber fordert insoweit aber nur eine Miethöhe von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; ein aus der unentgeltlichen Vermietung resultierender Verlust wird dann steuerlich nicht anerkannt.

Welche Miete ist entscheidend?

Fraglich war, ob sich die vereinbarte ortsübliche Miete nun nach der ortsüblichen Warmmiete oder der ortsüblichen Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung richtet. Der BFH entschied: Bei der ortsüblichen Miete handelt es sich um die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, d. h. es handelt sich um die Warmmiete! Im Streitfall vermietete der Steuerpflichtige eine Wohnung an seine Mutter und vereinbarte eine Kaltmiete von ca. 2.900 EUR jährlich sowie Betriebskosten von ca. 1.800 EUR. Das Finanzamt ging von einer ortsüblichen Kaltmiete von ca. 4.600 EUR aus, so dass die vereinbarte Miete nur 63 % der ortsüblichen Miete betrug (2.900 / 4.600). Es erkannte daher einen Teil des geltend gemachten Verlustes nicht an. Der BFH entschied, dass es sich das Finanzamt hier etwas zu einfach gemacht hat. Vielmehr müsse dieses die ortsübliche Warmmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten) ermitteln und diesem Betrag die vereinbarte Warmmiete gegenüberstellen. Erreicht die vereinbarte Warmmiete die gesetzliche Grenze von 66 % der ortsüblichen Warmmiete, ist der Verlust steuerlich voll anzuerkennen.

Beachten Sie

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen Angehörigen ist auch dessen tatsächliche Durchführung. D.h. es muss eine tatsächliche Mietzahlung stattfinden und eine Betriebskostenabrechnung erfolgen. Die Mietzahlung kann auch durch Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern geleistet werden. Solche Gestaltungen hat der BFH in einer früheren Entscheidung ausdrücklich als nicht rechtsmissbräuchlich anerkannt. 9 Aufwendungen für Dienstjubiläum