Erbfall oder vorweggenommene Erbfolge und anschließende größere Investitionen in die Immobilie

 

In den nächsten Jahren werden sehr viele Immobilien den Eigentümer wechseln, sei es im Wege der echten oder der vorweggenommenen Erbfolge. Vielfach werden diese Immobilien aber in einem reparaturbedürftigen Zustand sein, weil der bisherige Eigentümer wegen Alters oder fehlender finanzieller Mittel auf größere Instandhaltungsmaßnahmen verzichtet hat.

Werden nun im Anschluss an den Eigentumsübergang größere Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, stellt sich die Frage, ob die weitgehend bekannte Regelung des sog. anschaffungsnahen Aufwands auch in diesen Fällen greift. Konkret regelt § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG), dass Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, nur im Wege der Abschreibung (also auf 40 bzw. 50 Jahre verteilt) steuerlich geltend gemacht werden können, wenn die Aufwendungen netto – also ohne Umsatzsteuer – mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.

Für die Klärung dieser Frage müssen verschiedene Fallkonstellationen unterschieden werden, die nachfolgend dargestellt werden.

a) Reiner Erbfall
Geht das Vermögen im Wege der echten Erbfolge über, liegt ein sogenannter voll unentgeltlicher Erwerb vor, der niemals zur Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen kann. Stirbt also z.B. der Vater, hinterlässt seinem einzigen Sohn eine vermietete Immobilie und führt der Sohn nach dem Erbfall entsprechende Erhaltungsmaßnahmen durch z.B. Erneuerung der Heizung, der Fenster und des Daches sind diese Aufwendungen stets in vollem Umfange als Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung abzugsfähig.

b) Erbfall mit Erbauseinandersetzung
Eine gänzlich andere Lösung kann sich ergeben, wenn z.B. zwei Erben vorhanden sind, die sich dann auseinandersetzen und die oben dargestellte Renovierung des Hauses erst im Anschluss an die Auseinandersetzung erfolgt. Hier sind wiederum zwei Varianten zu unterscheiden. Solange lediglich die Erbmasse aufgeteilt wird, liegt weiterhin ein voll unentgeltlicher Erwerb vor, mit dem Ergebnis, dass die Erhaltungsaufwendungen in vollem Umfange sofort bei Zahlung abgezogen werden dürfen. Werden hingegen Ausgleichszahlungen mit Vermögen bestritten, das nicht Teil der Erbmasse war, liegt insoweit ein entgeltlicher Vorgang vor.

Beispiel 1: Der Vater verstirbt und hinterlässt seinen beiden Kindern das vermietete Haus 1 im Wert von 300.000 € und das selbstgenutzte Haus 2 im Wert von 200.000 € und 300.000 € Geldvermögen. Die Kinder teilen das Vermögen wie folgt auf: Der Sohn erhält Haus 1 und 100.000 € Geldvermögen, die Tochter erhält Haus 2 und 200.000 €. Anschließend renoviert der Sohn Haus 1 für 60.000 € + 19 % Umsatzsteuer.

⇒ Da lediglich die Erbmasse verteilt wird, liegt ein voll unentgeltlicher Erwerb vor, mit dem Ergebnis, dass der Sohn die Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung voll abziehen kann.

Beispiel 2: Der Vater hinterlässt lediglich ein einziges vermietetes Haus an seine beiden Kinder. Die Immobilie hat einen Wert von 300.000 € (Anteil Grund u. Boden 20 %). Im Rahmen der Erbauseinandersetzung übernimmt der Sohn das ganze Haus und zahlt seiner Schwester einen Ausgleich von 150.000 €. Im Anschluss daran führt er die o.g. Erhaltungsmaßnahmen durch. ⇒ Nunmehr liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor (Erwerb des halben Hauses von der Schwester). Da die Aufwendungen von netto 60.000 € höher sind als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (150.000 € ./. 20 % = 120.000 € x 15 % = 18.000 €) sind von den Erhaltungsaufwendungen lediglich 50 % sofort abzugsfähig. Die andere Hälfte ist der Abschreibungsbemessungsgrundlage zuzurechnen.

c) Vorweggenommene Erbfolge ohne Gegenleistung
Wird eine vermietete Immobilie ohne jegliche Gegenleistung übertragen und diese Immobilie anschließend entsprechend renoviert, liegen wie oben unter 1 in vollem Umfange sofort abzugsfähige Werbungskosten vor.

d) Vorweggenommene Erbfolge mit Gegenleistung
Wird eine vermietete Immobilie übertragen und verpflichtet sich der Übernehmer zu irgendwelchen Gegenleistungen (z.B. Hinauszahlung an die Geschwister, Abstandszahlung oder Rente / Leibgeding an den Übergeber, Schuldübernahme) liegt insoweit ebenfalls ein teilentgeltlicher Vorgang vor, der wie bei oben 2 zu einer teilweisen Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führt.

Beispiel: Der Vater übergibt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge seinen Sohn eine vermietete Immobilie, die einen aktuellen Verkehrswert von 400.000 € (Anteil Grund u. Boden 20 %) hat. Der Sohn muss die noch auf dem Grundstück lastenden Schulden in Höhe von 100.000 € übernehmen. Weitere Gegenleistungen sind nicht zu erbringen. Anschließend wird die Immobilie für 60.000 € + Umsatzsteuer renoviert.

⇒ Es liegt zu 25 % ein entgeltlicher Erwerb vor. Da die anteiligen Erhaltungsaufwendungen von netto 15.000 € (60.00 € x 25 %) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäude (100.000 € ./. 20 % = 80.000 € x 15 % = 12.000 €) übersteigen, dürfen nur 75 % der Erhaltungsaufwendungen sofort abgezogen werden. 25 % der Aufwendungen zählen hingegen zur AfA-Bemessungsgrundlage.

e) Hinweis
Vor Durchführung entsprechender Renovierungsmaßnahmen sollte zur Vermeidung unerwünschter steuerlichen Folgen generell das Gespräch mit dem steuerlichen Berater gesucht werden!